LTV, DTI, DSR 3가지 용어 파헤치기

새 정권이 들어서면서 핫한 용어로 거론되고 있는 것이 있습니다. 그 것이 LTV, DTI, DSR 3가지 용어인데 부동산 정책 흐름에 중요한 변화를 주는 개념이기 때문에 이에 대해서 알아보고자 합니다.

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주택담보대출

주택을 보유 현금으로 산다면 대출 용어를 몰라도 됩니다. 그렇지만 투자든 거주 목적이든 은행권의 자금을 도움으로 자산 형성을 하는 것이 대부분입니다. 그러다보니 이러한 주택담보대출에 따라오는 3개념인 LTV, DTI, DSR 을 알아볼 수 밖에 없습니다.

집 마련을 위해서는 거주지의 주변 인프라, 현재 가격과 주변시세, 향후 발전가능성 그리고 자금을 빌렸을 때의 상환 능력을 고루 보고 종합적으로 살펴야 든든한 자산 버팀목이 될 것이라 생각합니다.

그런데 이러한 요소들 중에서 대출을 받기 위해서는 그 부동산의 가격과 상환능력 기준이 중요한 것으로 작용하고 있습니다. 그러면 이제 용어에 대해 알아보겠습니다.

Loan To Value Ration의 주택담보 가치에 대한 대출금의 비율을 의미합니다. 흔히들 알고 있는 개념으로 주택의 담보가치를 가지고 빌릴 수 있는 한도로 이해할 수 있스빈다.

LTV = (대출가능금액)/ (주택 담보가치)

주택의 담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등을 고려해 산정하고 있습니다.

기존에 규제가 심하지 않을 때에는 이 개념으로 자금을 융통해서 부동산 투자를 하는 분들이 많았습니다. 집이 10억이라면 비율이 좋을 때는 7억정도를 융통해서 집 투자를 할 수 있었던 것이죠.

물론 한도금액 안에 임차보증금 및 취우선 변제금액 등등이 있다고 하면 그 금액은 제외한 범위내에서 가능한 변수도 있습니다.

그러나 개인의 부채가 커지고 인플레이션 현상을 막고자 정부의 규제정책의 일환으로 이 개념 말고도 오늘 설명드릴 다른 DTI, DSR 용어가 생겨난 것입니다.

Dept to Income의 약자로 총부채 상환비율을 의미합니다. 빌린 사람의 소득 능력을 평가하는 개념으로 곧 상환능력을 의미합니다. 대출금 원금과 이자 합산금액이 개인의 연소득에서 차지하는 비율을 따지는 것이기도 합니다.

DTI = (대출금 원금 + 이자)/ (연소득*대출기간)

따라서 수식에서 보듯이 소득이 높고 대출금액이 적으며 만기가 길수록 비율이 줄어드는 것으로 해석할 수 있습니다. 투기지역,투기과열지구, 조정대상지역 등등의 지역조건에 따라서 비율이 다르다고 하니 참고해주시면 되구요.

예를 들어, DTI가 연소득이 1억인 분이 대출금 5000만원과 이자가 200만원이라고 했을 때, DTI는 52%라고 계산을 할 수 있습니다. 실질적으로 40~70%로 제한하고 있기 때문에 이러한 계산으로 범위안에서 자금을 융통할 수 있다는 뜻입니다.

Dept Service Ratio의 약자로 전 금융부채의 상환능력을 측정하기 위해 만든 수치로 금융기관에서 자주 고려하는 개념입니다.

주택만 보겠다는 게 아니라 신용대출, 기타자동차, 개인이 여기저기서 활용하는 모든 금융상품들의 원리금 상환액까지 고려해서 그 사람의 상환능력을 평가하고자 하는 것입니다.

DSR = (주택담보 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액)/ (연소득)

종합적으로 보는 것이기 때문에 제일 까다로운 기준이기도 하면서 정부의 가장 큰 현안의 개념이라고 생각합니다.

DSR 기준을 낮춤으로서 실질적으로 주택을 구매하고자 하는 분들의 부담이 커지고 있는 것도 사실이며 부동산 거래가 이로 인해 주춤해졌다고 합니다.

이제 3가지 개념에 대해서 정리가 되었는지 모르겠습니다. 다시 한번 요약을 하면 순서대로 그 기준이 복잡해지고 있다고 생각하면 됩니다.

새 정권은 LTV 80% 완화와 DSR 규제도 풀 것이라고 공약을 내세운 바 주춤했던 부동산 시장의 활성화를 기대할 수 있었습니다.

그러나 부채상환능력이 없는 비율이 늘어나면 날수록 국가 전체 금융시스템의 이상을 가져올 수 있다는 우려 때문에 공약 이행의 어려움이 있다는 기사가 나오고 있습니다.

LTV, DTI, DSR 이 개념을 익히고 경제 정책 상황을 읽어나간다면 이해에 많은 도움이 될 것 같습니다. 2022년 달라지는 금융제도는 금융위 홈페이지에서 참조해보시는 것도 좋겠습니다. 감사합니다.