집 계약에 관해서는 복잡하기도 하고 자주 있는 것이 아니기 때문에 시기가 도래하면 머리를 아프게 하는 요인이 되기도 합니다. 이러한 전세 계약할 때 알아두면 좋은 사항 3가지에 대해 알아보겠습니다.
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전세 계약시 알아두면 좋은 사항
전세계약시 주의사항과 체크사항 등이 있습니다. 이에 관해서는 지난 포스팅에서 다뤄본 바가 있기 때문에 아래 글에서 참고해주시면 되고 오늘 적는 내용은 이어서 Part 2 라고 보시면 좋을 것 같습니다.
규제 지역 확인해 보기
정부가 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 구분해 놓고 이에 대한 규제사항을 마련해 놓은 바 있습니다. 그렇기 때문에 내가 1주택자인 상황에서 전세자금 대출을 알아보려 할 때는 다른 사람 일이라고 치부해서는 안될 것 같습니다.
3가지 개념이 잘 안잡혀 있다면 여기서 다시 정리해보고자 합니다.
♦ 투기지역
직전 월의 가격 상승률이 소비자 물가 상승률보다 30%를 초과한 경우를 공통요건으로 두고 이에 선택요건 중 1이상 충족할 경우 투기지역으로 지정이 됩니다. 주택 구입시 LTV는 9억원 이하일 경우 40%, 9억원 초과분에 대해서는 20%가 적용됩니다. 또한 15억원 초과 주택에 대해서는 주택담보대출이 전면 금지 그리고 DTI도 40%로 제한됩니다.
위의 개념은 따로 작성한 블로그 포스팅이 있기에 참고해보시기 바랍니다.
| 선택요건 |
| 직전 2개월 당해 주택 평균상승률이 전국 주택 가격상승률 30%를 초과한 경우 |
| 직전 1년간 당해 주택 가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택 가격상승률을 초과한 경우 |
♦ 투기과열지구
주택 가격 상승률이 물가상승률을 상회하는 경우 투기지역이 되기전 과열지구로 삼아 경계하는 단계의 지역 구분으로 보시면 될 것 같습니다. 규제사항은 조금 완화된 조건일 것 같지만 실제로는 투기지역과 동일한 기준으로 적용하고 있습니다.
| 조건 |
| 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1을 초과하는 경우 |
| 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소하는 경우 |
| 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소한 곳 |
| 신도시개발이나 전매행위 성행 등으로 주거불안 우려가 있는 경우로 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하이거나, 주택공급물량이 청약 1순위자에 비해 현저히 적은 경우 |
♦ 조정대상지역
주택분양이 과열되었거나 혹은 거래가 위축된 지역이 있다면 이 지역을 조정대상지역으로 지정하게 됩니다. 직전월부터 소급하여 3개월간 해당지역 주택가격상승률이 시,도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 요소를 공통요건으로 보고 아래의 선택요건 중 1개 이상을 충족하면 지정이 됩니다.
참고로 조정대상지역에서 2주택 이상 가지고 있다면 주택담보대출이나 전세자금대출을 받을 수가 없습니다.
| 조건 |
| 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과 |
| 직전월부터 소급하여 3개월간 분양권 전매거래량이 전년동기 대비 30%이상 증가 |
| 시도별 주택보급률 또는 자가부택비율이 전국평균이하 |
자 이렇게 구분지어지는 내용입니다. 사실 위 내용을 일일이 알고 따지는 것은 다른 분들의 역할이입니다.
중요한 것은 당장 우리가 소유하고 있는 주택이 어느 지역에 있는지 혹은 매매하려고 하는 주택이 어떤 지역에 묶여있는지, 전세를 구할 때 본인의 주택이 어떤 제한이 걸려있는지를 따져봐야하는 내용입니다.
이러한 지역을 어떻게 알 수 있을까요? 국토교통부내의 행정규칙 고시하는 내용에서 검색을 통해 알 수 있습니다. 그러나 더 간단한 방법이 있습니다.
많은 분들이 이용하는 호갱노노 애플리케이션을 통해서도 정보를 얻는 방법입니다. 간단히 사용화면을 사진자료로 올려봅니다. 눌러보는 것으로 지역의 규제 정보를 알 수 있기 때문에 제일 알기 쉽지 않을까 생각합니다.
위에서 “규제”탭을 클릭하면 오른쪽과 같이 지역별로 구분된 내용을 확인해 볼 수 있습니다.
1주택자의 경우 조건 확인하기
1주택자의 경우 불가피하게 본인 집을 전세로 놓고 다른 지역에 전세로 살아야 하는 경우도 있습니다. 이럴 때 전세자금대출까지 막힌다면 주거생활의 어려움이 있을 수 있습니다. 이때 구입시기, 주택가격, 위치 등 까지도 파악을 해야 가능 여부를 알 수 있습니다.
- 2020년 7월 1일 이전 구입했다면 한도 3억 내로 전세자금대출이 가능
- 1주택자의 경우 조정대상지역에 시가 9억원 이하의 1주택을 보유하고 있는 경우 자금 유용 가능
1주택자의 경우 공적보증인 주택도시보증공사(HUG)/주택금융공사(HF)는 최대 2억, 민간보증인 SGI 서울보증은 최대 3억까지 이용가능하다고 합니다. 물론 여기서 전세보증금의 최대80%가 가능하기 때문에 실제 받을 수 있는 금액은 달라집니다.
하지만 때애 따라서는 개인의 연소득, 그리고 신용점수, 기타 부채 여부 등을 따져서 최대 받을 수 있는 금액을 산정하기도 합니다. 위에 제시한 금액의 한도대로 받을 수 없는 경우도 있다는 점 참조해주세요.
무주택자의 경우 조건 확인하기
무주택자의 경우는 개인의 신용점수, 소득관련 DTI 같은 것을 많이 보는 편입니다. 아파트 전세 보증금의 제한이 없으며 대출가능금액은 전세보증금의 80% 범위내에서 최고 5억까지 가능하다고 하니 참고하시면 됩니다.
때로는 자영업자의 경우 소득금액이 적게 잡히는 경우도 있습니다. 이럴 때는 카드 사용액이나 건보료 금액같은 것으로 추정소득으로 환산하여 심사에 이용하기도 한다고 합니다.
마무리
이상 전세 계약할 때 알아두면 좋은 사항 3가지에 대해 알아봤습니다. 준비 서류라던지 강조사항에 대해서는 PART3 에서 써보고자 합니다.